Foto: Istockphoto

Allt du behöver veta om dolda fel

Husliv

Skadedjur, mögel eller konstruktionsfel. Risken för dolda fel skrämmer både köpare och säljare. Men ju bättre påläst och förberedd du är, desto mindre är risken att drabbas av oönskade kostnader.

Dolda fel regleras enligt Jordabalken. Magnus Bäckström, ombudsman på Mäklarsamfundet, berättar att ett dolt fel inte ska gå att upptäcka vid en noggrann undersökning innan köpet av en fastighet. Det kan inte heller vara ett fel man kan förvänta sig, bland annat i förhållande till husets ålder och konstruktion. För att klassas som ett dolt fel ska det också ha haft påverkan på köpeskillingen om det var känt vid köpet. Säljaren har ansvar för dolda fel i tio år efter tillträdesdagen.

– Allt som går att se och lukta sig till vid en noggrann undersökning innan köpet är upptäckbart och alltså inte ett dolt fel. Det handlar inte om vad en köpare faktiskt såg, utan vad man hade för möjlighet att upptäcka felet, förklarar Magnus Bäckström.

Annons

Undersök noggrant innan köpet

En visning är ofta för kort för att hinna undersöka allt som ryms inom köparens undersökningsplikt. Det är en hel del folk och mycket att tänka och känna. Magnus Bäckström tipsar därför köpare att at hjälp med undersökningen av besiktningsman eller annan fackman innan kontraktet undertecknas. En annan möjlighet för att skapa mer tid för undersökning är att kontraktet innehåller en klausul som ger köparen möjlighet att undersöka huset noggrant efter köpet.

 – Som köpare är du ansvarig för att ha undersökt det du vill och behöver – där är vi alla olika. Köper man ett ruckel som man förväntar sig att totalrenovera undersöker man troligtvis inte lika noga, utan räknar med att det finns fel att åtgärda. Har man däremot tankar på att inte förändra något behövs en långt mer noggrann undersökning.

Annons från Larm.se:

Ta del av besiktningsprotokoll

Idag är många hus besiktigade inför försäljning. Om detta är gjort  rekommenderar Magnus Bäckström att köparen tar del av besiktningsprotokollet. Måna besiktningsmän erbjuder en genomgång av protokollet där köparen kan ges möjlighet att ställa egna frågor.

– Viktigt att komma ihåg är att det finns delar av huset som ofta inte ingår i en sådan typ av besiktning. Exempelvis krävs ofta fristående besiktning av skorsten, eldstad, el, vatten och avlopp. För att få bättre koll på dessa delar behövs särskilda fackmän anlitas.

Läs mer: Så funkar dolda fel-försäkring

Besiktningsmannens skyldigheter

Magnus Bäckström framhåller att även besiktningsmannen har ett ansvar inom ramen för sitt avtalade uppdrag och riskerar att bli ersättningsskyldig om de begått en besiktningsmannamiss. Kontrollera därför vad som ingår i den aktuella besiktningen.

När köparen har haft en genomgång med besiktningsmannen kan denne be om dokument om att detta genomförts.

Mäklarens ansvar för dolda fel

Mäklaren gör inte en så kallad intagsundersökning i syfte att sätta ett värde på huset. Denna undersökning är inte lika långtgående som köparens undersökningsplikt. Däremot ska mäklaren verka för att säljaren lämnar uppgifter till köparen som kan tänkas påverka köpet, men kanske inte är upptäckbara.

– Exempelvis om säljaren vet att det drar kallt i en vägg under vintertid för att det saknas isolering kan den upplysningen lämnas i en frågelista som köparen tar del av innan köpet, förklarar Magnus Bäckström.

Fel som säljaren upplyser om innan köpet kan denne inte ställas till svars för senare. Mäklaren ska också verka för att köparen undersöker objektet ordentligt – men hur undersökningen går till, vad som undersöks och vem köparen vill at hjälp av är upp till köparen.

Fel i förhållande till husets ålder

Ett dolt fel är inte heller ett fel som kan vara förväntat med tanke på husets ålder och konstruktion. Magnus Bäckström förklarar att ett 20-tals hus med nära 100 år på nacken kan ha delar som anses tekniskt förbrukade, exempelvis om yttertaket är i original. Uppstår problem går det alltså inte att hävda dolt fel då köparen borde ha förväntat sig brister.

Det finns också konstruktioner som är kända riskkonstruktioner och därmed en påtaglig risk för allvarliga fel. Dessa fel kan inte klassas som dolda fel eftersom köparen ska räkna med att risken finns att sådana fel existerar. Till exempel har många hus från 70-talet krypgrund där det finns risk för att markfukten går upp i konstruktionen och bidrar till mögel och svamp. Även vissa vindsutrymmen klassas som kända riskkonstruktioner och kan ha ökad risk för mögel, röta och svamp.

Läs mer: Allt om dolda fel

Läs på om riskkonstruktioner

Men det är inte bara gamla hus som har riskkonstruktioner. På 10–20 år gamla hus kan det finnas enstegstätade fasader som klassas som risk.

 – För att få kunskap om både risker med åldrade hus och riskkonstruktioner behöver köparen läsa på innan köpet och ta ställning till vad som kan hända med just detta hus. Kanske väljer köparen att slå till ändå och åtgärda eller förebygga innan en skada sker, säger Magnus Bäckström och fortsätter:

– Tyvärr verkar många köpare inte tänka på att ett 40 år gammalt badrum behöver bytas ut eller renoveras. Köparna kan ha fallit för charmen och det välbehållna skicket och glömmer bort att ett så gammalt badrum är tekniskt uttjänt och kan ha, eller lätt få, skador.

Magnus Bäckström tipsar köparen om att beakta livslängder och kalkylera med kommande renoveringsbehov innan köpet så skadorna inte blir en överraskning, varken byggtekniskt eller ekonomiskt.

 – Tänk också på att andra krav, exempelvis gällande fuktskydd kan ha gällt då badrummet byggdes. 

Renovering ska följa nya branschstandarder

Han påminner dock om att åldern på huset inte avser renoveringar. Har ett 30-tals hus ett badrum renoverat 2016 ska badrummet följa det årets branschregler. Upptäcks då ett fel kan säljaren inte hänvisa till husets ålder, renoveringen ska följa branschstandaren för det år det renoverades.

Dolt fel följer med i graven

Som sagt så gäller ansvaret för dolda fel i tio år efter tillträdesdagen. Det gäller även om säljaren skulle avlida innan dess. Kraven kan därmed ställas mot ett dödsbo. Magnus Bäckström påpekar dock att det som köpare är omöjligt att veta säljarens ekonomiska situation de kommande tio åren efter köpet och att det kan vara svårt att få pengar om säljaren är pank. Här kan en försäkring för dolda fel vara en fördel för både köpare och säljare.

Vanligaste skadorna

Magnus Bäckström tar som kundombudsman för Mäklarsamfundet emot över 3 000 samtal per år. Över hälften av dessa handlar om fel och brister som upptäcks efter ett husköp där köpare och säljare undrar vem som bär ansvar. Ofta handlar det om just riskkonstruktioner eller gamla badrum som uppvisat skador efter köpet och är kostsamma att åtgärda. Men frågorna handlar också om vitvaror som slutat fungera och där köparen inte kalkylerat med reparation eller utbyte.

Råd till dig som säljer:

• Du är ansvarig för dolda fel i tio år från tillträdesdagen.

• Var beredd på att köparen kan rikta krav mot dig.

• Fel som du upplyser om blir inte dolda fel.

• Att teckna en dolda fel-försäkring kan vara en fördel för både säljare och köpare.

• Du kan också friskriva dig från dolda fel – tänk dock på att detta ofta har en negativ påverkan på köpeskillingen.

Råd till dig som köper:

Undersökningsplikten ligger på dig som köpare.

• Undersök objektet så noga du kan innan du köper.

• Läs på om riskkonstruktion och vad du kan förvänta dig i förhållande till husets ålder.

• En dolda fel-försäkring kan vara till fördel om säljaren saknar pengar att ersätta dig med vid ett dolt fel efter köpet.

Läs även:

5 vanliga misstag när du planerar köket

Alla vill vi ha ett kök att trivas i och som är en fin samlingsplats för hela familjen. Den som ivrar iväg missar ett par saker. Här listar vi 5...

• Reklamera inom skälig tid när du upptäcker eller misstänker ett dolt fel.

• Vill säljaren friskriva sig från dolda fel bör du som köpare kalkylera med att du själv ansvarar för dolda fel.  

13 mars 2018
Annons
Mer om Husliv

Tryggare byggprocess med en anlitad besiktningsman

Husliv Ska du bygga nytt, renovera eller bygga till? Så snart du planerar att anlita en entreprenör är det en god idé att kontakta en besiktningsman som kontrollerar slutresultatet. Det ger både en signal om att du vet dina rättigheter och kan underlätta byggprocessen. 

Duellen: Livet är en grillfest!

Husliv Fira in sommaren med dina vänner – och bjud på heta favoriter från grillen. Här är prylarna som ger partyt lite extra glöd.

Så väljer du tapeter till husets alla rum

Husliv Tapeter kan göra kala rum ombonade och du slipper lägga krut på tavlor. Vi bad tre tapettillverkare att dela med sig av sina bästa tips för val till...

Prepping – om det värsta skulle hända

Husliv Vad gör du om maten i butikerna tar slut eller om elen försvinner i flera dagar? Genom prepping är du förberedd om en sådan kris skulle uppstå.

Fem läsare berättar: "Så slutade vår renovering"

Husliv Att renovera är en utmaning för såväl relation som för plånbok. Möt fem familjer som har kommit ut på andra sidan med liv, lust och nyrenoverat hus som...

"Jag gjorde en lampa av en telefon"

Husliv Kolla in vår superinnovativa läsare Robins idé där en gammal telefon har blivit en lampa!

Dogge Doggelito: ”Jag har sexton papegojor hemma"

Husliv Latin Kings frontfigur firar 35 år på scen och kombinerar musiken med tv, reklam och film. På hemmaplan försöker Dogge Doggelito pussla ihop livet som fyrabarnspappa.

Brolle: "Jag bär samma t-shirt flera dagar i rad för att slippa...

Husliv Han klyver sin egen ved, renoverar på egen hand och har huset fullt av uppstoppade djur som han själv har skjutit. Här är Kjell Junior ”Brolle” Wallmark...

Här är kändisarna vi helst ha som granne

Husliv Leif GW Persson, Mia Skäringer och Fredrik Lindström – här är kändisarna vi vill ha som grannar om vi fick välja.