Allt om dolda fel!

Byggnadsvård

Frågor om så kallade dolda fel hör till de allra vanligaste till våra experter. Här låter vi vår jurist, Robert Kiejstut, besvara ett antal olika frågor om detta alltid så heta ämne.

Hög fukthalt

Fråga: Vi köpte hus hösten 1997, i förra veckan hade vi en fuktkonsulent som borrade och mätte upp en fukthalt på 70-80 % i syllarna. Byte är nödvändigt på grund av lukten i huset. Syllen är impregnerad och nergjuten i betongen allt impregnerat virke måste bytas. Kostnad enligt byggskadeteknik beräknas till 75 000 kr. Vad gör man?

Svar: Om skadorna inte kunde upptäckas vid besiktningen och det inte fanns något som kunde leda till minsta misstanke om eventuella skador vid besiktningstillfället, och om skadorna inte gick att upptäcka med mindre än att exempelvis golvet rivits upp, och om huset inte är alltför gammalt, ja då kan detta anses som ett dolt fel.

I sådant fall skall skadorna och åtgärdskostnaderna dokumenteras av sakkunniga, vilket uppenbart skett. Därefter skall ni ta kontakt med säljaren och ställa krav på ersättning för de åtgärder ni tvingas vidta.

Dolda fel-garanti

Fråga: Vi tittar på hus och har en fråga om dolda fel "garanti". Finns det undantag från denna regel vad gäller säljarens ansvar? Vi har hört rykten om att detta t.ex. inte skall gälla äldre fastigheter. Vi tittar för närvarande på en fastighet uppförd under 40-talet. Fastigheten i fråga säljs inte via mäklare. Vi har bokat in en besiktningsman som skall titta på huset.

Svar: Nej, det finns inget undantag för äldre hus. Som köpare måste man tvärtom vara mer observant om man är spekulant på ett äldre hus eftersom risken helt naturligt är större för skador och fel. Man får som köpare också räkna med att ett äldre hus har fler brister än ett nybyggt.

Annons

Är detta dolda fel?

Fråga: Vi har köpt ett hus våren-02. De förra ägarna eldade med olja samt i en bergslagskamin. Vi pratade med dem om att vi tänkte börja elda med ved eftersom det var en så kallad kombipanna och det skulle bli billigare för oss. Vid besiktningen uppgavs att skorstenen var provtryckt-97 och att allt var i sin ordning. Nu innan vi tänkte börja elda så bad vi sotaren komma hit och kolla att allt var ok. Nu blev det eldningsförbud på alltihopa och skorstenen måste renoveras eftersom han inte fick ngt. tryck i den. Kaminen fanns inte på papper och den visade sig vara felinstallerad. Mäklaren (som nonchalerar oss totalt) säger att han bett att den förre ägaren ska ringa oss, men vi har inte hört av honom. Besiktningsmannen hävdar att den förre ägaren ska stå för allt eftersom han uppgivit att allt var i sin ordning. Vad gör vi nu? Är det vi eller förre ägaren som ska bekosta detta? Är det ett så kallat dolt fel?

Svar: Att skorstenen var provtryckt 1997 och då felfri behöver ju inte med automatik betyda att samma skorsten är felfri 5 år senare. Jag antar vidare att som det sägs "kaminen fanns inte på papper" betyder att det inte finns något bygglov för kaminen som dessutom är felinstallerad. Frågan är då har ni som köpare uppfyllt er undersökningsplikt?

Beträffande kaminen så har köparen ett ansvar att kontrollera om eventuella bygglovspliktiga åtgärder har erforderligt bygglov. Att installera en kamin är bygglovspliktigt och i bygglovet brukar även en del installationskrav anges. På denna punkt är det därför tveksamt ifall ni uppfyllt undersökningsplikten.

Vad gäller skorstenens dåliga tryck så omfattas ju även skorstenen av undersökningsplikten. Hänsyn får tas till husets ålder och allmänna skick. Är huset gammalt måste man som köpare vara misstänksam och begära mer specifik besiktning av de punkter som är av betydelse.

Är huset av yngre tid faller misstänksamhetsgraden en liten bit. Sammantaget kan sägas att det enligt rättspraxis ställts så höga krav på köparens undersökningsplikt att denne i stort sett måste anlita besiktningsförrättare som var och en är specialister inom sitt område för att anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.

Byggfel

Fråga: Vi sålde ett hus för nio år sedan och nu ringer köparen och säger att de har upptäckt ett dolt fel när de ska renovera badrummet. Enligt honom så är det ett byggfel när huset byggdes (1976), en plast som var felaktigt ditsatt. Nu undrar jag, vem som avgör om det är ett dolt fel? Vem avgör hur mycket av kostnaden som ska betalas av oss? Vart kan man vända sig för att få hjälp? Försäkring mot dolda fel finns tyvärr inte.
Mvh/Marie Orling

Svar: Min rekommendation är att ni ber köparen att dokumentera det påstådda felet genom en sakkunnig besiktningsman så att det går att bedöma om det är ett "byggfel" eller inte. Beroende på utfallet av besiktningen, kan ni sedan själva anlita en sakkunnig person som bekräftar eller motsätter sig påståendena.

Om det visar sig att det rör sig om en felaktig konstruktion, bör ni försöka komma överens med köparen beträffande ersättningsfrågan. Om den av er anlitade sakkunnige hävdar att det inte föreligger något fel, ja då kan frågan ytterst hamna i domstol som då avgör om det är ett dolt fel som ni ansvarar för. Det är då också domstolen som avgör hur mycket ersättning som köparen är berättigad till.

Dolt fel?

Fråga: Vi köpte ett hus för fem år sedan. När vi nu håller på att byta ut takskivor så upptäcker vi att träet bakom är mögel- och svampangripet.
När vi lyfte bort alla tegelpannor så hittade vi två gamla lagningar. Det gick inte att se något innan man rev innertaket. Säljaren har inte uppgivit någon skada. Kan det här räknas som dolt fel? Huset är köpt privat vart ska man vända sig?
Med vänlig hälsning Thomas och Anna

Svar: Anlita till en början en besiktningsman som kan bedöma hur skadorna uppkommit. Om det visar sig att mögel- och svampangreppet kommer från en yttre skada som inte gått att upptäcka med mindre än att innertaket rivits, kan det röra sig om ett dolt fel. I sådant fall kan ni vända er till säljaren och påtala felet samt kräva ersättning för åtgärdskostnaderna.

Just nu läser andra: Byta taket - Tänk på det här när du ska renovera taket

Dolt fel i golv

Fråga: Vi köpte en villa, byggd 1976, med platta på mark i april 2002, som vi lät Anticimex göra en överlåtelsebesiktning av. Besiktningsmannen har i protokollet endast allmänt tagit upp riskerna med den typen av golvkonstruktion, under punkten "Analys av risk för eventuella framtida skador". Han rekommenderade fortsatt teknisk undersökning av ett par andra saker, men inte golvkonstruktionen. I juli i år satte vi ut huset till försäljning och köparen tog in Svensk Villabesiktning för att kolla huset. Där kunde besiktningsmannen konstatera att golvet är av den sorten att syllarna var tryckimpregnerade, och på plattan är ett lager av sand som ligger emot syllarna. Ovanpå sanden ligger frigolit och spån. Enligt honom är detta den näst största riskkonstruktionen med platta på mark, och att det med sannolikhet kunde vara risk för höga fuktvärden redan i dagsläget.

En vidare undersökning visade att han hade rätt. Värden uppmättes till mellan 17,5 och 20. Undersidan av frigoliten luktade också mögel. Min fråga är: Kan man räkna detta som ett dolt fel? Själv anser jag att Anticimex har gjort en miss när man rekommenderade fortsatt utredning av t.ex. bitvis mikrobiell påväxt på takbottnen, och samtidigt inte tycker att golvkonstruktionen bör kollas. Finns det någon möjlighet för mig och min sambo att slippa ta den här ekonomiska smällen, vilken skulle slå oerhört hårt mot oss?
Tacksam för svar.

Svar: Det finns två möjligheter för er:
Den ena innebär att ni gentemot er säljare hävdar ett dolt fel eftersom besiktningsmannen inte rekommenderade fortsatt teknisk undersökning beträffande golvet samt att det rent faktiskt inte gått att upptäcka felet med mindre än att (vad jag förstår av din beskrivning) delar av golvkonstruktionen rivits upp.

Den andra är att ni påstår att Anticimex besiktningsman varit vårdslös genom att inte rekommendera fortsatt teknisk undersökning angående golven. Eftersom den andre besiktningsmannen såpass enkelt kunde härleda skador/risk för skador borde även Anticimex besiktningsman ha insett detta.

Jag skulle rekommendera er att ta kontakt med en jurist med fastighetsfrågor som specialitet för att gå igenom de möjligheter som finns.

Elementen funkade inte

Fråga: Vi köpte ett radhus för två veckor sedan och upptäckte att vi bara har värme på tre av fyra element. Rörmokare kom dit och såg att både cirkulationspumpen och shunten är trasiga, även de man vrider på elementen var trasiga. Visst är väl detta ett dolt fel? Det här är väl självklart en kostnad som säljaren (ett dödsbo) ska stå för. Den tekniska utrustningen ska väl fungera den dagen man flyttar in. Tack på förhand

Svar: Det rör sig inte om ett dolt fel, eftersom dessa saker är så väsentliga att kontrollera för en köpare innan inflyttning. Däremot är det rätt att den tekniska utrustningen skall fungera på inflyttningsdagen, men det måste du som köpare också kontrollera. I det här fallet förstår jag att ni hunnit bo i huset i två veckor innan ni upptäckte bristerna. Om säljaren säger att allt fungerade på överlåtelsedagen så har ni svårt att bevisa motsatsen, men självklart skall ni göra ett försök och rikta ersättningsanspråk mot säljaren ändå.

10 års-regel

Fråga: Hej Vi köpte vår villa 1993 och har alltså bott där i snart 9 år. Det finns ju vad jag har förstått en 10-års gräns vad det gäller dolda fel, men vad omfattar den egentligen?

Svar: Enligt jordabalken ligger det på köparens ansvar att göra en noggrann undersökning av huset. De fel eller skador som köparen upptäckt eller bort upptäcka kan säljaren inte göras ansvarig för. Om du som köpare hittar tecken på exempelvis en fuktskada, utvidgas din undersökningsplikt.

Dolda fel är sådana fel som inte kan upptäckas vid en undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, ålder, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna i övrigt vid köpet.

Köparens möjlighet att påtala dolda fel preskriberas efter 10 år räknat från tillträdesdagen.

Allmänt

I de flesta frågor ovan rekommenderar jag att den som drabbas av en skada skall anlita en inom entreprenadområdet (elinstallation, byggteknik, vvs, plåtslageri mm) sakkunnig besiktningsman. Detta för att bedöma varifrån skadorna kommer, skadornas omfattning, vilka åtgärder som behöver vidtas samt eventuellt kostnaderna för åtgärdandet.

Dels får man ett protokoll med de tekniska frågorna nedtecknade vilket är användbart när man skall bedöma om frågan skall drivas vidare eller inte, dels kan besiktningsmannen vara ett bra stöd som vittne i en eventuell framtida rättegång.

Efter det att besiktningsmannen lämnat sitt utlåtande kan man framställa sitt krav till säljaren. Även här kan jag rekommendera att man vänder sig till en jurist som arbetar med fastighetsfrågor för att få rätt dialog med säljaren.

Slutligen skall man ha i åtanke att det är väldigt svårt att för en köpare att få rätt i domstol mot säljaren beträffande dolda fel.

Kraven på köparens undersökningsplikt har i praxis ställts så högt att en köpare i praktiken måste anlita sakkunniga besiktningsmän inom varje entreprenadområde (elinstallationer, vvs, måleri, byggteknik mm) för att anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.

 

Söker du köpinformation, klicka här för att komma till Vi i Villas Köpguide!
Söker du hantverkare, klicka här för att komma till Vi i Villas hantverksguide!

Redaktionen rekommenderar

28 oktober 2003

21 Kommentarer

2009-02-10
Ad
2009-05-11
Köpare med nyupptäckta mögelskador bakom tapeten
2009-07-15
Samma köpare som ovan
2009-09-21
Köpare med avloppsläcka i köket
0

Villaägarens snöansvar

Vilket ansvar för snöröjning du har som villaägare skiljer sig lite beroende på var i landet du bor.

2

Vinterrusta huset - här är checklistan!

Plötsligt är det för sent, då står grillen där översnöad och en gammal kratta sticker upp ur en ishård snödriva. Vill du slippa en sådan vinter till –...

0

Dags att gå husesyn!

När du ändå är ute och njuter i vårsolen - passa på att inspektera huset och se efter hur det klarat höstens och vinterns prövningar. Här får du Vi i...

0

Byggnadsvård - från gräsrotsrörelse till retroinredning

Som en följd av - eller möjligen som en reaktion mot - det ökade hemmafixandet, tycks intresset för det egna husets kulturhistoriska värden ha vaknat...

0

Byggvård för villa, torp och fäbod

Byggnadsvård börjar bli en folkrörelse. Nu ska alla lära sig spänna takpapp, kitta fönster och blanda linoljefärg. Efter att ha sett Ernst och grabbarna...

0

Smarta sajter för byggnadsvård

Vill du bli din egen hantverkare? Här är många smarta länkar att söka mer information på.

0

Svampen som äter upp hela huset

Äkta hussvamp är kapabel till att äta upp vitala delar av ett hus på några månader. Här får du veta allt du behöver om äkta hussvamp.

0

Sveriges vackraste villa får byggnadsvårdspris

Sveriges vackraste villa, villa Victor i Östersund, har vunnit Heimbygdas byggnadsvårdspris för bästa nybyggnad skriver Länstidningen i Östersund.

0

Konstruktionsfel i nybyggda hus

Har nya hus sämre kvalité än de hus som byggdes förr i tiden? Vi ställde frågan till vår expert Stephan Fickler som är bebyggelseantikvarie och arbetar...

0

Skapa stilen med rätt detaljer!

Renoverar du ett gammalt hus? Vi har samlat prylarna du behöver för att skapa den rätta stilen först just ditt hus födelseår.

0

Så hittar du husets tidstypiska stil! 50-tal

För de flesta leder ordet “byggnadsvård” tankarna till gamla trähus från seklets början, men även modernare hus har sin speciella karaktär värd att...

0

Så hittar du husets tidstypiska stil! - Funkis, 30-tal

För de flesta leder ordet “byggnadsvård” tankarna till gamla trähus från seklets början, men även modernare hus har sin speciella karaktär värd att...

1

Så hittar du husets tidstypiska stil! 70-tal

För de flesta leder ordet “byggnadsvård” tankarna till gamla trähus från seklets början, men även modernare hus har sin speciella karaktär värd att...

Vi i Villas policy
Avbryt

Bli en del av Vi i Villa!

Som medlem på viivilla.se är du en del av Vi i Villa - din tipsare i villavardagen.

På viivilla.se kan du få svar på dina frågor, prata med andra kunniga villaägare, göra din röst hörd i Villapanelen, medverka i tävlingar och ta del av Vi i Villas unika erbjudanden och mycket mer. Viivilla.se är en plattform i ständig utveckling för att vara din bästa tipsare i villavardagen.

Är du redan medlem på viivilla.se kan du använda dina gamla inloggningsuppgifter.

Välj vilka erbjudanden och tjänster du vill ta del av. Alla tjänster är gratis och sägas upp när du vill.

Nyhetsbrev

Vi i Villas digitala nyhetsbrev kommer ut ca åtta gånger i månaden. Genom det blir du uppdaterad om vad som händer på siten och får ta del av de senaste villatipsen.

Erbjudanden

Då och då skickar Vi i Villa ut unika erbjudanden till våra medlemmar via mail. Du väljer själv om du vill ta del av erbjudandet eller inte.

Auktioner

Vill du buda på fina saker i Vi i Villas auktioner? När en ny auktionsrunda drar igång skickar vi ut ett mail med information om produkterna du kan buda på. Under en auktionsperiod får du mail en gång per vecka.

Tävlingar

Varje tävling har enskilda villkor för deltagande. Läs mer under sidan tävlingar och för varje tävling.

Villapanelen

Villapanelen är en internetbaserad oberoende och opolitisk panel som speglar villaägares åsikter inom olika områden. Undersökningarna skickas ut omkring fyra gånger per år och du som villapenelist får ta del av unika utlottningar och erbjudanden. Läs mer under sidan Villapanelen.

 

Lagring av uppgifter

All kundinformation såsom namn- och adressuppgifter m m lagras hos Bonnier Publications AB som äger Vi i Villa. Dina uppgifter kommer inte att vidarebefordras eller säljas till tredje part, vilket innebär att spamming (reklamutskick, massutskick via e-post) inte kommer att förekomma.

PuL

Alla uppgifter som vi lagrar behandlas enligt PuL (Personuppgiftslagen).

Övrigt

Viivilla.se följer Bonniers policyregler. För att se dessa besök www.kunddata.bonnier.se