Att låna till bostaden

Nästan alla måste låna pengar när de köper en bostad. Det är bra att göra en kalkyl där du ser hur mycket du har råd att låna redan innan du börjar leta hus. Hos banken kan du få ett lånelöfte. Det innebär att banken har gjort en preliminär kreditprövning och att lånen är klara för utbetalning när du ska köpa ditt hus. Ett lånelöfte gäller under förutsättning att din återbetalningsförmåga inte har förändrats till det sämre sedan du fick löftet.

Hur mycket ska du betala kontant?

Den som köper en bostad får räkna med att betala en egen kontantinsats som oftast motsvarar cirka 10 procent av köpeskillingen. Det är också viktigt att tänka på att du ska betala kostnader för lagfart och att det kostar att ta ut nya pantbrev.

Vad är en säkerhet?

För att få ett bostadslån, en så kallad bostadskredit, krävs att du har förmåga att betala tillbaka lånet och att du kan lämna någon form av säkerhet.

Den vanligaste formen av säkerhet är pantbrev i fastigheten. Efter ansökan utfärdar inskrivningsmyndigheten pantbrev som bevis på inteckningen/lånet. Befintliga pantbrev överlämnas sen till ny panthavare.

Pantbrev kan inte utfärdas när det gäller bostadsrättslägenheter. Därför sker pantsättning genom en så kallad denuntiation då styrelsen i föreningen underrättas om att bostadsrätten är satt som pant, och om vem som innehar panten.

Borgen är en form av säkerhet som krävs för vissa typer av krediter.

Topplån är ett exempel på lån där borgen ibland förekommer som kompletterande säkerhet. Den vanligaste formen av borgen kallas för proprieborgen och innebär att borgensmannen ansvarar för lånet som om det vore hans egen skuld. Långivaren kan kräva att borgensmannen ska gå in och betala på lånet om låntagaren försummar det.

Bottenlån

Den största delen av ett bostadslån är oftast ett bottenlån. Det innebär att lånet är placerat i ett bostadslåneinstitut. Som säkerhet för bottenlånet lämnas bostadsrätt eller pantbrev i fastigheten. Normalt kan man få ett bottenlån på motsvarande 75 procent av köpeskillingen eller marknadsvärdet.

Räntan på ett bottenlån kan bindas i tidsperioder mellan tre månader och 10 år.

Under bindningstiden vet du exakt vilken ränta som gäller. När lånets bindningstid går mot sitt slut får du erbjudande om att ändra villkoren för lånet. Du kan då antingen låta det vara oförändrat, bestämma ny bindningstid eller välja rörlig ränta. Eftersom ränteläget varierar är det bra att ta kontakt med banken för rådgivning när det är dags att välja rörlig eller bunden ränta.

Topplån

Behöver du ytterligare finansiering för att köpa din bostad kan du få ett så kallat topplån. Det löper med rörlig ränta. Räntan på topplånen är högre än för bottenlånet. Det beror på att säkerheten som lämnas är mindre värd för långivaren.

Allt-i-ett-lån

Nu har du också en möjlighet att få ett kombinerat botten- och topplån med bunden ränta. Det innebär att du kan få låna upp till 90 procent av bostadens värde med bunden ränta. Du kan välja att återbetala lånet på två sätt. Rak amortering eller så kallad trappstegsmodell.

Att betala tillbaka

Det finns olika typer av amorteringsplaner på lån. Man kan välja mellan rak amortering, trappstegsmodell och annuitetslån.

Ofta kan bottenlånet vara amorteringsfritt under de första fem åren. Det innebär att du inte betalar av något på din låneskuld utan enbart betalar ränta på hela låneskulden under dessa amorteringsfria år. Avbetalningstiden för bottenlån löper normalt upp till 50 år.

På topplånet måste du börja amortera direkt. Avbetalningstiden på ett topplån löper som mest upp till 20 år.

Bra att veta:

Aktuella räntesatser hittar du i dagstidningar eller på bankernas hemsidor.
Sedan är det enkelt att jämföra olika kreditgivare.

Kontantinsats
De pengar du själv kan betala.

Denuntiation
Underrättelse till bostadsrättsföreningen att pantsättning har skett.

Rörlig ränta
Rörlig ränta innebär att låneräntan följer marknadsräntan och ändras under lånetiden. Går räntan ner är det en fördel, men samtidigt tar man risken att den går upp och månadskostnaden ökar.

Amortering
Återbetalning av hela eller del av lånet.

Rak amortering innebär att låntagaren amorterar ett lika stort belopp varje förfallodag. Därutöver tillkommer ränta. Allt eftersom du betalar av skulden minskar lånebeloppet och därmed räntekostnaden. Summan du betalar minskar för varje förfallodag, beroende på hur stor del du amorterar på kapitalskulden.

Med annuitetslån betalar du tillbaka ett lika stort belopp varje förfallodag under hela avbetalningstiden. I början betalar du mer ränta och en mindre del amortering. I slutet av avbetalningstiden blir amorteringsdelen större och räntedelen mindre. Denna amorteringsform är inte vanligt förekommande.

Ett lån med trappstegsmodell innebär att amorteringen ökar successivt under lånets löptid. Amorteringsdelen är till exempel 1,5 procent under år 1-5 och 2,5 procent under år 6-10 och så vidare. Till amorteringskostnaden läggs räntan.

Att överta befintliga lån

Ofta finns det redan lån i bostadsrätten eller på fastigheten du köper. Normalt löses då lånet eller lånen in i förtid och köparen får betala ränteskillnadsersättning. Som köpare kan du också ha möjlighet att överta säljarens lån. Det är kreditgivaren som avgör om du kan överta befintliga lån med samma villkor.

Bra att tänka på:

Det går att dela på kapitalskulden och välja både rörlig och bunden ränta, samt bunden ränta med olika förfallodagar.

Bunden eller rörlig ränta?

På bottenlånet kan du välja mellan bunden och rörlig ränta, medan topplånet ofta löper med rörlig ränta. Bunden ränta innebär att räntan är oförändrad under hela bindningstiden oavsett om marknadsräntorna sjunker eller stiger. Rörlig ränta innebär att den kan ändras både uppåt och nedåt så länge lånet löper med rörlig ränta. En vanlig fråga är om man ska ha rörlig eller bunden ränta på sina lån. Låt tidpunkten och dina ekonomiska förutsättningar ligga till grund för ditt beslut. Prata med din bank när det är dags att välja lån. 

Räntesäkring – maxräntelån

Det finns också möjlighet att kombinera den rörliga räntans följsamhet med det bundna lånets trygghet. Genom att räntesäkra lånet vet du att räntan inte överstiger en viss nivå. I korthet innebär det att du i förväg vet hur hög den högsta räntesatsen kan bli under avtalstiden. Därmed vet du också maxkostnaden för lånet under avtalstiden. Fördelen är att du följer med i räntenedgångar och då kan kostnaden bli lägre.