Bygga nytt? Tänk på det här!

Läsaren som hörde av sig till Vi i Villa var själv ingen novis gällande husbyggen, tvärtom. Trots det har det blivit en dyr och infekterad historia med fel skruvar i alla väggar, en lutande övervåning och icke existerande fästen för takbjälkar.

Eftersom ärendet nu är i en juridisk process kan vi inte delge detaljer. Men det finns många saker att tänka på innan, under och efter bygget som hen gärna delar med sig av.

Goda råd på vägen

Vi har också bett Malin Odeén, produktchef på Smålandsvillan, att dela med sig av sina bästa råd för den som vill bygga nytt.

Hon berättar att deras säljare upplever att intressenterna idag är mer och mer pålästa om vad det innebär att bygga nytt.

– De har hittat mycket information på webben och har kommit längre i sin tankeprocess om vad de vill ha, innan de tar kontakt med oss, förklarar Malin Odeén.

För att förbereda sig än bättre rekommenderar hon att söka information på webben, gå på villavisningar innan byggprocessen inleds för att se vad som erbjuds och kontakta säljare för att få svar på sina frågor. Smålandsvillan är inte inblandade i rättstvisten på något sätt.

Tips från husbyggaren: 

• Tänk på vilken entreprenadform du vill ha – total- general, eller delad entreprenad?

• Granska cv:n och ta referenser på de resurser som ni tänkt anlita innan kontraktsskrivning. Ta reda på hur länge resurserna har varit verksamma i branschen. Intervjua dem som om ni skulle anställa dem. Fråga om hur de hanterar risker, hur de avser att driva projekten, vilka utmaningar de ser och hur avser de att föra kommunikation. Ha detta underlag som bilaga till kontraktet.

• Förklara för de som anlitas för uppdraget att en signerad egenkontroll utgör en juridisk handling vid en eventuell rättslig process.

• Är ni osäkra på era egna kunskaper kan ni anlita en erfaren projektledare.  Denne kan både agera i egenskap av projektledare eller enbart vara rådgivande. 

• Se till att skriva in vilken standard bygget ska följa i standardavtalet.  Även om du fått din valda byggfirma rekommenderad av husleverantören är det inte säkert att byggfirman behöver följa svensk standard så länge myndighetskraven uppfylls. Räkna inte med att få hjälp av din husleverantör.

• Ställ också krav på hur huset ska byggas, exempelvis under tält. 

• Ställ krav på energiprestanda och lufttäthetskrav, då dessa inte kan åtgärdas efteråt utan att medföra orimligt höga kostnader. Kom överens om hur eventuella avvikelser ska hanteras ekonomiskt. Håll inne sista betalningen tills lufttäthetsprovning och energideklaration med uppmätta värden utförts

• Kom överens om en detaljerad tidsplan samt vad det kostar om den överskrids och reglera detta vid varje avstämningsmöte.

• Gör gärna en provtagning av marken innan bygget startar för att hitta eventuella gifter. Det är dyrt men kan bli värdefullt om det sker någon olycka under själva bygget.

• Anlita en erkänt duktig besiktningsman innan kontraktskrivning med entreprenör. Detta för att säkerställa en besiktningsplan som ska ligga till grund för tidsplanen och som ska biläggas kontraktet. Men också för att klargöra vilken standard och vilka besiktningsmetoder som ska tillämpas. Definiera omfattningen på besiktningen. 

• Var medveten om att bygget kommer att bli 5 till 20 procent dyrare än du först räknat på då val du gör under resans gång påverkar slutpriset. 

• Följ bygget på nära håll genom att vara på plats så mycket du kan. Utför helst egenkontroller varje dag.  Fotodokumentera och dokumentera iakttagelser, särskilt kritiska moment som på grundläggning innan gjutning eller tätskikt innan plattläggning etcetera. 

• Var noga med dokumentation. Skaffa ett särskilt mejlkonto och dokumentera allt via mejl, med läs- och svarskvitto.  Tänk även på fotodokumentation.

• Ha is i magen och våga bryta bygget när entreprenören avviker från överenskommelsen. Ha en plan B, så att förseningar inte leder till katastrof.

• Betala inte fakturor utan att kontrollera att de avser det genomförda arbetet i entreprenaden. Se även till att fakturan inkluderar signerade egenkontroller för de moment som fakturan avser. Egenkontroller utgör din kvittens på entreprenörens utförda arbete. Reglera detta villkor i kontraktet med entreprenören. 

Tips från Malin Odeén, produktchef på Smålandsvillan: 

• Välj en husleverantör som känns trygg, har erfarenhet och erbjuder det du är intresserad av.

• Välj en husmodell som passar familjens behov och det ni tycker om, oavsett trender. Titta inte bara på ritningar utan besök visningshus, upplev rymden och känslan och planlösningen i huset. Ibland kan lite extra takhöjd komplettera några mindre kvadratmeter golvyta.

• Innan du väljer entreprenadform ska du kolla upp vad de olika valen innebär. Fundera över hur mycket tid du själv vill lägga och vilka möjligheter du har utifrån yrkeskunskaper etcetera.  Att köpa totalentreprenad är det enklaste sättet, då tar leverantören ansvaret mot entreprenörer och så vidare.

• Fundera över vilken byggmetod du vill köpa – modul-, blocktillverkat eller lösvirke.

• Ha en god kontakt med din kontrollansvariga, KA, som hjälper till att hålla koll på alla bestämmelser och krav. Hen är även ett bra bollplank vid funderingar.

• Bestäm så mycket som möjligt innan bygget påbörjas och håll er till det under resan. Tänk på att valändringar under resans gång kostar pengar. Sena ändringar kan innebära ändrade konstruktioner vilket i sin tur kan innebära att bygget tar längre tid. 

• Ha en buffert för oförutsedda kostnader i er kalkyl då det finns kostnader som är svåra att uppskatta.

• När du bestämt dig för leverantör, husmodell, tomt och entreprenadform kommer ännu fler val. Tycker du att det är jobbigt – fokusera på de stora valen som är dyra att ändra i efterhand, exempelvis exteriören med fönster och dörrar samt interiören som badrum och kök.

Fakta: Kontrollansvarig vs besiktningsman

Kontrollansvarig, KA, och besiktningsman är inte samma sak. Enligt Plan- och bygglagen, PBL, ska det finnas en kontrollansvarig för varje husbygge. Det är alltid byggherren som utser och anlitar den som ska vara kontrollansvarig.

KA hjälper byggherren med det ansvar som denne har enligt PBL. För att säkerställa att alla krav följs upprättar KA en kontrollplan. KA hjälper byggherren genom byggnationen på olika sätt. För att säkerställa att alla krav följs upprättar KA ett förslag på kontrollplan omfattande bland annat kontrollpunkter. KA genomför dokumenterade platsbesök, noterar eventuella iakttagelser och hjälper byggherren med kontroller genom byggnationen på olika sätt. 

Enligt PBL åligger det inget ansvar på KA för det utförande som entreprenören genomfört. Det åligger inte heller KA att påpeka fel för entreprenören.

Besiktningsmannen kontrollerar slutresultatet enligt det avtal som finns, men är bra att kontakta redan när du planerar att anlita en entreprenör. I samband med att du tar in offerter från entreprenörer är det bra att informera denne om att du kommer att utföra en slutbesiktning. Det ger en signal om att du vet dina rättigheter vilket kan underlätta för både parter under byggprocessen. 

Finns det brister att åtgärda ska dessa dokumenteras skriftligt.

Läs mer:  Tryggare byggprocess med en anlitad besktningsman.

Tips! Vill du ta del av fler tips kan Husbyggarpodden – från husdröm till drömhus från Gar-Bo vara värt att lyssna på.