Allt om dolda fel!

Taggar på denna artikel 40-tal, besiktning, besiktningsman, Betong, bro, Bygg, dolda fel, fastighet, fukt, Golv, grund, impregnera, kontakt, natur, REGEL, sikt, sten, syl, Syll, Tak, tving, virke, vår

Frågor om så kallade dolda fel hör till de allra vanligaste till våra experter. Här svarar vår jurist, Robert Keijstut, på ett antal frågor.

Frågor om så kallade dolda fel hör till de allra vanligaste till våra experter. Här låter vi vår jurist, Robert Kiejstut, besvara ett antal olika frågor om detta alltid så heta ämne.

Hög fukthalt

Fråga:
Vi köpte hus hösten 1997, i förra veckan hade vi en fuktkonsulent som borrade och mätte upp en fukthalt på 70-80 % i syllarna. Byte är nödvändigt på grund av lukten i huset. Syllen är impregnerad och nergjuten i betongen allt impregnerat virke måste bytas. Kostnad enligt byggskadeteknik beräknas till 75 000 kr. Vad gör man?

Svar:
Om skadorna inte kunde upptäckas vid besiktningen och det inte fanns något som kunde leda till minsta misstanke om eventuella skador vid besiktningstillfället, och om skadorna inte gick att upptäcka med mindre än att exempelvis golvet rivits upp, och om huset inte är alltför gammalt, ja då kan detta anses som ett dolt fel.

I sådant fall skall skadorna och åtgärdskostnaderna dokumenteras av sakkunniga, vilket uppenbart skett. Därefter skall ni ta kontakt med säljaren och ställa krav på ersättning för de åtgärder ni tvingas vidta.

Dolda fel-garanti

Fråga:
Vi tittar på hus och har en fråga om dolda fel "garanti". Finns det undantag från denna regel vad gäller säljarens ansvar? Vi har hört rykten om att detta t.ex. inte skall gälla äldre fastigheter. Vi tittar för närvarande på en fastighet uppförd under 40-talet. Fastigheten i fråga säljs inte via mäklare. Vi har bokat in en besiktningsman som skall titta på huset.

Svar:
Nej, det finns inget undantag för äldre hus. Som köpare måste man tvärtom vara mer observant om man är spekulant på ett äldre hus eftersom risken helt naturligt är större för skador och fel. Man får som köpare också räkna med att ett äldre hus har fler brister än ett nybyggt.

Är detta dolda fel?

Fråga:
Vi har köpt ett hus våren-02. De förra ägarna eldade med olja samt i en bergslagskamin. Vi pratade med dem om att vi tänkte börja elda med ved eftersom det var en så kallad kombipanna och det skulle bli billigare för oss. Vid besiktningen uppgavs att skorstenen var provtryckt-97 och att allt var i sin ordning. Nu innan vi tänkte börja elda så bad vi sotaren komma hit och kolla att allt var ok. Nu blev det eldningsförbud på alltihopa och skorstenen måste renoveras eftersom han inte fick ngt. tryck i den. Kaminen fanns inte på papper och den visade sig vara felinstallerad. Mäklaren (som nonchalerar oss totalt) säger att han bett att den förre ägaren ska ringa oss, men vi har inte hört av honom. Besiktningsmannen hävdar att den förre ägaren ska stå för allt eftersom han uppgivit att allt var i sin ordning. Vad gör vi nu? Är det vi eller förre ägaren som ska bekosta detta? Är det ett så kallat dolt fel?

Svar:
Att skorstenen var provtryckt 1997 och då felfri behöver ju inte med automatik betyda att samma skorsten är felfri 5 år senare. Jag antar vidare att som det sägs "kaminen fanns inte på papper" betyder att det inte finns något bygglov för kaminen som dessutom är felinstallerad. Frågan är då har ni som köpare uppfyllt er undersökningsplikt?

Beträffande kaminen så har köparen ett ansvar att kontrollera om eventuella bygglovspliktiga åtgärder har erforderligt bygglov. Att installera en kamin är bygglovspliktigt och i bygglovet brukar även en del installationskrav anges. På denna punkt är det därför tveksamt ifall ni uppfyllt undersökningsplikten.

Vad gäller skorstenens dåliga tryck så omfattas ju även skorstenen av undersökningsplikten. Hänsyn får tas till husets ålder och allmänna skick. Är huset gammalt måste man som köpare vara misstänksam och begära mer specifik besiktning av de punkter som är av betydelse.

Är huset av yngre tid faller misstänksamhetsgraden en liten bit. Sammantaget kan sägas att det enligt rättspraxis ställts så höga krav på köparens undersökningsplikt att denne i stort sett måste anlita besiktningsförrättare som var och en är specialister inom sitt område för att anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.

Byggfel

Fråga:
Vi sålde ett hus för nio år sedan och nu ringer köparen och säger att de har upptäckt ett dolt fel när de ska renovera badrummet. Enligt honom så är det ett byggfel när huset byggdes (1976), en plast som var felaktigt ditsatt. Nu undrar jag, vem som avgör om det är ett dolt fel? Vem avgör hur mycket av kostnaden som ska betalas av oss? Vart kan man vända sig för att få hjälp? Försäkring mot dolda fel finns tyvärr inte.
Mvh/Marie Orling

Svar:
Min rekommendation är att ni ber köparen att dokumentera det påstådda felet genom en sakkunnig besiktningsman så att det går att bedöma om det är ett "byggfel" eller inte. Beroende på utfallet av besiktningen, kan ni sedan själva anlita en sakkunnig person som bekräftar eller motsätter sig påståendena.

Om det visar sig att det rör sig om en felaktig konstruktion, bör ni försöka komma överens med köparen beträffande ersättningsfrågan. Om den av er anlitade sakkunnige hävdar att det inte föreligger något fel, ja då kan frågan ytterst hamna i domstol som då avgör om det är ett dolt fel som ni ansvarar för. Det är då också domstolen som avgör hur mycket ersättning som köparen är berättigad till.

Dolt fel?

Fråga:
Vi köpte ett hus för fem år sedan. När vi nu håller på att byta ut takskivor så upptäcker vi att träet bakom är mögel- och svampangripet.
När vi lyfte bort alla tegelpannor så hittade vi två gamla lagningar. Det gick inte att se något innan man rev innertaket. Säljaren har inte uppgivit någon skada. Kan det här räknas som dolt fel? Huset är köpt privat vart ska man vända sig?
Med vänlig hälsning Thomas och Anna

Svar:
Anlita till en början en besiktningsman som kan bedöma hur skadorna uppkommit. Om det visar sig att mögel- och svampangreppet kommer från en yttre skada som inte gått att upptäcka med mindre än att innertaket rivits, kan det röra sig om ett dolt fel. I sådant fall kan ni vända er till säljaren och påtala felet samt kräva ersättning för åtgärdskostnaderna.

Dolt fel i golv

Fråga:
Vi köpte en villa, byggd 1976, med platta på mark i april 2002, som vi lät Anticimex göra en överlåtelsebesiktning av. Besiktningsmannen har i protokollet endast allmänt tagit upp riskerna med den typen av golvkonstruktion, under punkten "Analys av risk för eventuella framtida skador". Han rekommenderade fortsatt teknisk undersökning av ett par andra saker, men inte golvkonstruktionen. I juli i år satte vi ut huset till försäljning och köparen tog in Svensk Villabesiktning för att kolla huset. Där kunde besiktningsmannen konstatera att golvet är av den sorten att syllarna var tryckimpregnerade, och på plattan är ett lager av sand som ligger emot syllarna. Ovanpå sanden ligger frigolit och spån. Enligt honom är detta den näst största riskkonstruktionen med platta på mark, och att det med sannolikhet kunde vara risk för höga fuktvärden redan i dagsläget.

En vidare undersökning visade att han hade rätt. Värden uppmättes till mellan 17,5 och 20. Undersidan av frigoliten luktade också mögel. Min fråga är: Kan man räkna detta som ett dolt fel? Själv anser jag att Anticimex har gjort en miss när man rekommenderade fortsatt utredning av t.ex. bitvis mikrobiell påväxt på takbottnen, och samtidigt inte tycker att golvkonstruktionen bör kollas. Finns det någon möjlighet för mig och min sambo att slippa ta den här ekonomiska smällen, vilken skulle slå oerhört hårt mot oss?
Tacksam för svar.

Svar:
Det finns två möjligheter för er:
Den ena innebär att ni gentemot er säljare hävdar ett dolt fel eftersom besiktningsmannen inte rekommenderade fortsatt teknisk undersökning beträffande golvet samt att det rent faktiskt inte gått att upptäcka felet med mindre än att (vad jag förstår av din beskrivning) delar av golvkonstruktionen rivits upp.

Den andra är att ni påstår att Anticimex besiktningsman varit vårdslös genom att inte rekommendera fortsatt teknisk undersökning angående golven. Eftersom den andre besiktningsmannen såpass enkelt kunde härleda skador/risk för skador borde även Anticimex besiktningsman ha insett detta.

Jag skulle rekommendera er att ta kontakt med en jurist med fastighetsfrågor som specialitet för att gå igenom de möjligheter som finns.

Elementen funkade inte

Fråga:
Vi köpte ett radhus för två veckor sedan och upptäckte att vi bara har värme på tre av fyra element. Rörmokare kom dit och såg att både cirkulationspumpen och shunten är trasiga, även de man vrider på elementen var trasiga. Visst är väl detta ett dolt fel? Det här är väl självklart en kostnad som säljaren (ett dödsbo) ska stå för. Den tekniska utrustningen ska väl fungera den dagen man flyttar in. Tack på förhand

Svar:
Det rör sig inte om ett dolt fel, eftersom dessa saker är så väsentliga att kontrollera för en köpare innan inflyttning. Däremot är det rätt att den tekniska utrustningen skall fungera på inflyttningsdagen, men det måste du som köpare också kontrollera. I det här fallet förstår jag att ni hunnit bo i huset i två veckor innan ni upptäckte bristerna. Om säljaren säger att allt fungerade på överlåtelsedagen så har ni svårt att bevisa motsatsen, men självklart skall ni göra ett försök och rikta ersättningsanspråk mot säljaren ändå.

10 års-regel

Fråga:
Hej Vi köpte vår villa 1993 och har alltså bott där i snart 9 år. Det finns ju vad jag har förstått en 10-års gräns vad det gäller dolda fel, men vad omfattar den egentligen?

Svar:
Enligt jordabalken ligger det på köparens ansvar att göra en noggrann undersökning av huset. De fel eller skador som köparen upptäckt eller bort upptäcka kan säljaren inte göras ansvarig för. Om du som köpare hittar tecken på exempelvis en fuktskada, utvidgas din undersökningsplikt.

Dolda fel är sådana fel som inte kan upptäckas vid en undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, ålder, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna i övrigt vid köpet.

Köparens möjlighet att påtala dolda fel preskriberas efter 10 år räknat från tillträdesdagen.

Allmänt

I de flesta frågor ovan rekommenderar jag att den som drabbas av en skada skall anlita en inom entreprenadområdet (elinstallation, byggteknik, vvs, plåtslageri mm) sakkunnig besiktningsman. Detta för att bedöma varifrån skadorna kommer, skadornas omfattning, vilka åtgärder som behöver vidtas samt eventuellt kostnaderna för åtgärdandet.

Dels får man ett protokoll med de tekniska frågorna nedtecknade vilket är användbart när man skall bedöma om frågan skall drivas vidare eller inte, dels kan besiktningsmannen vara ett bra stöd som vittne i en eventuell framtida rättegång.

Efter det att besiktningsmannen lämnat sitt utlåtande kan man framställa sitt krav till säljaren. Även här kan jag rekommendera att man vänder sig till en jurist som arbetar med fastighetsfrågor för att få rätt dialog med säljaren.

Slutligen skall man ha i åtanke att det är väldigt svårt att för en köpare att få rätt i domstol mot säljaren beträffande dolda fel.

Kraven på köparens undersökningsplikt har i praxis ställts så högt att en köpare i praktiken måste anlita sakkunniga besiktningsmän inom varje entreprenadområde (elinstallationer, vvs, måleri, byggteknik mm) för att anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.

Av Robert Kiejstut

Min syster och hennes man (köparna) köpte ett hus 1,5 år sedan. En ensplansvilla byggd 1982. Det fanns en känd fuktskada i badrummet(hål i våtrumstapeten) vid köptillfället. En besiktningsman anlitades även vid köpet och inget annat relevant upptäcktes. Nu när de rev gamla köket fann dom ytterligare en fuktskada (bakom övre kökskåp) som beror på att avloppsavluftningen är felkonstruerad. Där röret går upp på vinden har röret skarvats med rör av en större dimension vilket orsakar att kondensvattnet rinner tillbaka ner utanpå den mindre dimensionerade rörbiten och in under isolering och tak. För att kunna hitta det här felet krävs det att man river upp isoleringen på vinden, (längst in vid takfot där röret kommer upp) för att se fuktskadat trä runt röret. Själva röret ligger dikt an mot innertaket och det mindre dimensionerade röret är dolt uppefrån. Felet har funnits sedan huset byggdes och är ett konstruktions fel. Jag anser att det är ett dolt fel. Ursprungliga besiktningen mannen kontaktades som konstaterar att det är ett s.k dolt fel i hans mening. Han besiktar och dokumenterar även skadan. Säljaren kontaktades men han hänvisar till besiktingsföretaget och säger att dom är ansvariga då dom missat felet. Dock river inte besiktningsmannen upp någon isolering för att hitta fel. Han förklarar att det är orimligt och att köparna ska kontakta säljaren på nytt. Köparna bollas fram och tillbaka. Köparna kontaktar en advokat som skickar ett brev till säljaren om situationen. Köparens advokat svarar och säger att det inte är ett dolt fel då köparna bör ha undersökt så pass noga att skadan upptäckts speciellt med tanke på att tidigare fuktskada funnits. I min mening är det helt felaktigt då den tidigare skadan va en fuktskada i badrummet pga skadad våtrumstapet och det här gällde ett felkonstruerat rör i innertaket ovanför köket. Det första felet är inte på något sätt sammanhängade med det andra och i min mening berättigar inte det första felet en ytterst noggrann undersökning av frånluftsventilationen. Men en kontroll av samma ställen i de andra badrummen tycker jag är mer rimligt. Det skrev även såhär "Fastigheten är byggd 1982, varför en köpare har att förutsätta bland annat visst föråldringsslitage" Vilket får mig att vilja skratta eller gråta för ett rör byter inte dimension oavsätt hur gammalt huset är. Kan köparna känna sig (relativt)trygga i detta fall? Finns det någon som helst bärkraft i det säljarens advokat yrkar för? Tacksam för hjälp! /Janne

Citera

Vi köpte vårt hus senhösten 2011. Under besiktningen ställdes frågan om säljaren kände till någon ohyra, vilket besvarades med 'nån myra då och då'. Nu har vårsolen kikat fram och därmed även myrorna. Idag dödar vi kring 50 myror per dag i kök och vardagsrum vilket är rätt irriterande. Kan detta på något sätt åberopa dolda fel? Hur ska man kunna besiktiga nånting liknande som är säsongsberoende?

Har precis köpt ett hus och rev upp golvet i vardagsrummet för att lägga nytt. I betongplattan hittar jag då en cirka halvmeter lång spricka som är cirka 5-10 mm bred... Räknas detta som dolt fel?

Alla dessa försäkringar är mest till för att få folk att känna sig trygga vid husköp,sedan kan tilläggas att dom har bra advokater + att försäkrings bolagen har mer pengar i allmänhet,så det är enkelt att se vem som förlorar om pengar saknas. Besktnings männen behöver ingen utbildning heller.

Vi har samma problem när det understiger ca -10 grader. Angående ventelationen så hjälper det inte oss, vi har bytt motorn i vår frånluftvärmepump och samtidigt ökat den till max för att testa (samma Problem kvarstår)

Det är inte fönstren det är fel på. Utan det är för dålig ventilation i huset. Ordna bättre vetilation så är problemet snart borta. rekommenderat är mekanisk vent i den mån det går.

Allt om dolda fel!

Kommentera artikeln

Relaterat innehåll

hitta en leverantör

Ska du köpa eller sälja?

Köpa hus på osäker marknad

Drömhus - Jag tjatade till mig ett ruckel

Drömhus - Jag skrev ett brev och bad att få köpa!

Drömhus - Vi köpte vårt hus på Blocket!

5 frågor om att köpa och sälja hus

Krönika: Vem ska besiktiga och varför

Nitlott igår – vinst i morgon?

Köpa och sälja hus!

Sälj villan med nya metoder

Nya typer av mäklartjänster

Hur blir det 2007?

Mäklaren säljer mäklartjänster

Allt fler säljer sitt hem via mäklare

Kurser lär oss köpa hus

Så här sänker du dina kostnader för telefoni och bredband

Auktion pågår!

Jämförelsetjänster

Expert miljö

Expert Köpa/sälja hus